Des logements «rares» et «chers», confirme un rapport de la SCHL

Ainsi, en 2023, le taux d'inoccupation national s'établit à 1,5 %, un taux «exceptionnellement bas».

Selon les données de la SCHL, Montréal figure parmi les villes où les taux d'inoccupation ont beaucoup diminué tout comme Toronto, Calgary et Edmonton, tandis qu'ils ont été stables à Vancouver et à Ottawa.

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Concernant la hausse des loyers, elle s'établit à 8 % au niveau national, «ce qui est nettement supérieur à la moyenne historique de 2,8 %», indique la SCHL. Les chiffres du RML tendent à démontrer que l'augmentation des loyers s’est accélérée dans les principaux marchés. Calgary et Edmonton ont enregistré les plus fortes hausses.

«La croissance des loyers dépasse celle des salaires, ce qui réduit l’abordabilité. Les taux d’inoccupation des logements les moins chers étaient inférieurs à la moyenne dans la plupart des villes, ce qui rend la situation difficile pour les locataires à faible revenu», indique la SCHL.

Selon les données de la SCHL, les arriérés de paiements ont d'ailleurs augmenté dans plusieurs grands centres au Canada. À l'échelle nationale, la proportion de logements destinés à la location dont les loyers sont en retard est passée de 6,5 % en 2022 à 7,8 % en 2023.

Parmi les grands centres, c'est à Toronto que les arriérés de loyer ont le plus augmenté. Le pourcentage de logements de l’univers locatif dont le loyer est en retard de paiement à Toronto (19,6 %) est plus du double de la moyenne nationale (7,8 %). Les taux d’arriérés se sont accrus également de 4,4 % pour Montréal. 

De plus, de nouvelles données sur le roulement des logements locatifs, recueillies depuis 2021 par la SCHL, indiquent que les locataires canadiens sont confrontés à une «immobilité sociale accrue» en raison de la hausse rapide des loyers.  «Par conséquent, la concurrence est forte pour les logements disponibles sur le marché locatif dans les grands centres», affirme la SCHL.

Le Rapport sur le marché locatif met en lumière différents facteurs ayant stimulé la demande de logement locatif à travers le pays, soit l'augmentation de l'immigration – les nouveaux immigrants ont une forte propension à louer –, la croissance de l'emploi chez les 15 à 24 ans – les jeunes ménages ont une tendance supérieure à la moyenne à être locataires – et la hausse de la tendance globale à louer un logement «en raison de la faible abordabilité des habitations pour propriétaires-occupants». 

Coup d'oeil sur Montréal

Le taux d'inoccupation dans le marché locatif traditionnel du grand Montréal s'établit à 1,5 % pour 2023 – c’est l’un des niveaux les plus faibles des 20 dernières années – alors qu'il était de 2 % en 2022.  

La SCHL note que le taux d’inoccupation est particulièrement faible pour les logements dont les loyers sont les plus bas. Par exemple, environ 1 % seulement des logements se louant moins de 1 075 $ étaient vacants en octobre 2023.

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Le loyer moyen des logements de deux chambres à Montréal s'élève à 1096 $ par mois, soit une hausse de 7,9 % sur l'année précédente. «De plus, les unités disponibles sur le marché affichent un loyer nettement supérieur à celui des unités déjà occupées. Cette situation pose un défi pour les ménages à faible revenu qui sont à la recherche d’un logement», précise-t-on.

En effet, selon les chiffres de la SCHL, le loyer moyen des appartements de deux chambres qui ont accueilli de nouveaux locataires en 2023 était de 1 310 $ alors que celui des logements où il n’y a pas eu de changement d’occupants était de 1 052 $.

Le RML ajoute que les logements vacants se font plutôt rares un peu partout dans la région, autant sur l’île de Montréal qu’en banlieue. «Seul le centre-ville de Montréal fait exception, avec un taux d’inoccupation qui demeure un peu au-dessus de la moyenne (3,2 %), mais la tendance reste à la baisse.»

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La forte demande de logements locatifs dans le Grand Montréal s’explique en grande partie par la croissance démographique, selon la SCHL qui précise que la métropole attire la plus grande part des résidents non permanents (étudiants internationaux, travailleurs temporaires et demandeurs d’asile) au Québec, «lesquels se logent principalement sur le marché locatif.»

Le dynamisme du travail chez les jeunes – qui résident beaucoup en appartement –, la hausse marquée de taux d'intérêt, le niveau élevé des prix des propriétés et le vieillissement de la population – chaque année, des ménages vieillissants font la transition vers le marché locatif – sont des facteurs identifiés par la SCHL qui contribuent à la croissance de la demande de logement locatif à Montréal. 

Coup d'oeil sur Québec

Bien qu'un nombre record de logements destinés à la location se sont ajoutés sur le marché de Québec en 2023, soit plus de 4 800, «la demande est demeurée forte».

À Québec, le taux d'inoccupation est descendu à 0,9 % en 2023 pour le marché locatif traditionnel, son plus faible niveau en 15 ans.

«Le taux d’inoccupation est près de 1,0 % dans les fourchettes de loyers de moins de 1 575 $. La rareté des logements les moins chers rend la situation difficile pour les ménages à faible revenu», précise la SCHL.

Le RML indique par ailleurs qu'il y a peu de logements disponibles dans les banlieues les plus éloignées de la région de Québec alors que le taux d’inoccupation frôle 0 % dans les secteurs de Saint-Augustin-Cap-Rouge (0,0 %) et de La Haute-Saint-Charles (0,3 %). «Sur la Rive-Sud, le taux d’inoccupation est de 0,8 %. Même le secteur de Sainte-Foy, où le taux d’inoccupation avait frôlé 5,0 % durant la pandémie, affiche maintenant un taux de seulement 0,5 %», indique la SCHL.

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Le loyer moyen des logements de deux chambres s'élevait à 1 040 $, une hausse de 4,8 %, «du jamais vu depuis au moins 1990», selon la SCHL.

Le Rapport sur le marché locatif précise que le loyer moyen pour les logements ayant changé de locataire dans la RMR de Québec s'élevait à 1 128 $ alors qu'il était de 1009 $ pour les logements dont le bail a été renouvelé.

«Le taux de rotation des locataires de la région a diminué en 2023 par rapport à 2022: il est passé de 22 à 15 %. Vu la rareté des logements disponibles, les ménages sont moins enclins à déménager», ajoute-t-on.

Comme pour Montréal, différents facteurs contribuent à la croissance de la demande de logement locatif, soit le dynamisme des jeunes sur le marché du travail, la hausse de l'immigration et les difficultés liées à l'accès à la propriété.