Augmentation des loyers au Québec: la nouvelle méthode de calcul du TAL est encore imparfaite, selon une avocate

Le Québec a annoncé sa nouvelle méthode de calcul la semaine dernière, indiquant qu'en vertu de la nouvelle formule, l'augmentation moyenne aurait été de 4,5 %. La ministre de l'Habitation, France-Élaine Duranceau, a affirmé que la nouvelle méthode serait «plus simple à comprendre, tant pour les locataires que pour les propriétaires», mais l'avocate Me Lisa Hollinger a accusé le gouvernement de simplifier à l'extrême des calculs qui devraient être effectués au cas par cas pour obtenir le résultat souhaité.

Ce texte est une traduction d'un article de CTV News.

La nouvelle formule, qui n'entrera en vigueur qu'en 2026, base les hausses de loyer sur l'indice des prix à la consommation des trois années précédentes, les taxes municipales et scolaires et les frais d'assurance. Mme Duranceau a indiqué aux journalistes présents à l'Assemblée nationale que le nouveau calcul serait plus «juste» et «équilibré» et qu'il y aurait «moins de sauts importants» d'une année sur l'autre.

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Les taux fixés par le gouvernement sont destinés à être utilisés par les juges du TAL lorsqu'ils statuent sur des affaires, mais ils ne sont pas universels. Le site web du TAL indique que «chaque calcul est spécifique au bâtiment ou au logement concerné. De plus, les outils de calcul simplifiés ne tiennent pas compte de certaines situations particulières qui pourraient faire l'objet d'une audience devant le TAL».

Selon Me Hollinger, cela revient à admettre que «le TAL prétend fixer des augmentations de loyer en se basant uniquement sur des questions historiques qui ont été soumises au Tribunal et qui, en elles-mêmes, constituaient en fait des "situations particulières", et qu'il regroupe ces "situations particulières" pour "fixer" une future augmentation de loyer».

Elle affirme que les moyennes annoncées et recommandées par le TAL sur la base de ses décisions ne reflètent pas les augmentations de loyer moyennes convenues entre les propriétaires et les locataires, ce qui rend les statistiques inexactes. Me Hollinger a mentionné qu'elle s'occupait souvent de cas de locataires, qui ont tous été réglés en dehors du TAL et dont aucun n'entrait dans le pourcentage recommandé.

En fait, la plupart des augmentations de loyer sont négociées entre un locataire et son propriétaire et n'apparaissent jamais dans les statistiques présentées par le TAL. Les locataires peuvent refuser une augmentation de loyer qu'ils jugent déraisonnable et faire une contre-offre, qui est généralement acceptée - même s'il faut plusieurs tours de négociation.

«Les décisions du TAL représentent moins de 0,5 % de tous les ménages locataires. Il est inconcevable que le TAL pense que les chiffres sont justifiés sur une telle base», a écrit Me Hollinger dans une lettre adressée au président du tribunal. Selon Me Hollinger, la formule ne tient pas compte d'informations cruciales telles que le nombre d'unités louées dans un immeuble, la localisation, les augmentations précédentes, le loyer mensuel actuel, etc.

Elle ajoute qu'il y a peu de corrélation entre les augmentations de loyer et l'inflation lorsque les propriétaires peuvent calculer sur la base de leurs dépenses, de sorte que la formule profite à certains propriétaires tout en en gênant d'autres. Me Hollinger estime qu'il est impossible de trouver une méthode de calcul appropriée et que le gouvernement devrait plutôt se concentrer sur un plafond de loyer pour des augmentations de loyer raisonnables, ce que les défenseurs du logement réclament depuis des années.

Félix Marois, du groupe de logement BAIL, se dit principalement préoccupé par l'absence de mécanismes d'application pour s'assurer que les taux du TAL sont respectés.

«Sans un contrôle efficace des loyers, les propriétaires sont libres d'exiger le montant de leur choix, laissant aux locataires le soin de contester eux-mêmes les hausses de loyer déraisonnables», a-t-il soutenu. «Nous pensons que le TAL doit jouer un rôle beaucoup plus actif dans la détermination du montant de l'augmentation des loyers. CTV News a contacté le TAL, qui n'avait pas répondu au moment de la publication.

En attendant, Me Hollinger estime que les locataires doivent connaître leurs droits et ne pas avoir peur de négocier avec leur propriétaire.