La SCHL prévoit une reprise du marché de l’habitation en 2025

L’organisme national responsable de l’habitation affirme qu’une guerre commerciale entre le Canada et les États-Unis ainsi que des facteurs comme la réduction des objectifs d’immigration ralentiraient probablement l’économie et limiteraient l’activité immobilière, même si certains ménages voient leur pouvoir d’achat s’améliorer à court terme.

Alors que le président américain Donald Trump a annoncé plus tôt cette semaine une pause d’un mois dans son projet d’imposer des tarifs de 25 % sur les importations canadiennes, l’incertitude persiste, selon Kevin Hughes, économiste en chef adjoint de la SCHL.

«Il y a des effets tangibles, mais il y a aussi des effets de sensibilité, constate M. Hughes lors d’une entrevue. Il y a cette incertitude en matière d’investissement qui pèse sur l’avenir des entreprises et aussi sur le dollar canadien.»

Le rapport de la SCHL sur les perspectives du marché pour 2025 indique que, dans un scénario où des tarifs élevés étaient imposés, cela augmenterait temporairement l’inflation tout en incitant la Banque du Canada à abaisser son taux directeur pour soutenir l’économie.

Dans ce scénario, elle prédit qu’une récession prolongerait la reprise du marché immobilier canadien, ce qui inciterait davantage d’acheteurs à retarder leurs achats et réduirait la construction résidentielle.

Si les tarifs américains s’avèrent plus limités et plus courts que prévu, la SCHL avance que de meilleures conditions de financement et d’affaires stimuleraient la construction de propriétés tout en facilitant l’achat d’une habitation.

Malgré ces défis, le rapport de la SCHL sur les perspectives du marché pour 2025 prédit que la combinaison de coûts d’emprunt plus faibles et des changements apportés par Ottawa aux règles hypothécaires contribuera à libérer la demande refoulée des personnes qui se sont senties exclues du marché.

Le gouvernement fédéral a augmenté le plafond de prix des prêts hypothécaires assurés pour permettre à davantage de personnes d’obtenir un prêt hypothécaire avec une mise de fonds inférieure à 20 %.

Ottawa a également élargi son amortissement hypothécaire sur 30 ans pour inclure les acheteurs d’une première propriété, quel que soit le type de résidence, ainsi que toute personne achetant une propriété nouvellement construite.

Les six baisses consécutives du taux directeur de la Banque du Canada depuis juin dernier l’ont ramené à 3 %.

Le rapport de la SCHL avance que la banque centrale devrait réduire encore ses taux en 2025 pour contrôler l’inflation et soutenir l’économie dans le contexte de nouveaux tarifs douaniers.

«À l’heure actuelle, nous ne sommes pas dans une situation tarifaire, nous sommes donc dans une économie où les taux d’intérêt ont baissé, ce qui a stimulé l’emprunt, non seulement pour les propriétaires potentiels… mais aussi pour les investisseurs», explique M. Hughes.

Le rapport indique que les milléniaux, dont beaucoup sont des accédants à la propriété, redynamisent actuellement la demande de logements. L’étude ajoute qu’à mesure que la tendance au télétravail diminue, cette population pourrait donner la priorité à la proximité des emplois, ce qui serait le moteur de la reprise des ventes dans les grands marchés urbains.

Variations provinciales

Alors que les ventes dans les provinces les plus inabordables, soit l’Ontario et la Colombie-Britannique, resteront vraisemblablement inférieures aux moyennes des dix dernières années, le nombre de ventes devrait «atteindre des sommets historiques» en Alberta et au Québec, les prix augmentant plus rapidement que les moyennes nationales. 

Néanmoins, le Canada devrait connaître un ralentissement des mises en chantier au cours des trois prochaines années en raison du nombre réduit d’appartements en copropriété qui seront construits, du désintérêt des investisseurs et de la quantité accrue de jeunes ménages souhaitant une habitation adaptée aux familles. 

Cette tendance pourrait entraîner des problèmes d’abordabilité à long terme, selon M. Hughes.

«Nous n’avons pas vu le niveau d’offre beaucoup plus élevé qui est nécessaire pour rétablir l’abordabilité», affirme-t-il.

«L’offre est certainement nécessaire, mais nous allons bientôt nous poser la question : “Si cela ne se produit pas, que risque-t-il de se passer ?” Être exclu des prix et s’installer ailleurs, ou voir les conditions de logement se détériorer.»

Entre-temps, la SCHL indique qu’une progression du nombre d’acheteurs d’une première propriété et une réduction des flux d’immigration entraîneront une baisse de la demande de logements locatifs, une augmentation des logements vacants et un ralentissement des hausses de loyer au cours des trois prochaines années. 

L’étude précise que la construction d’appartements locatifs a atteint des niveaux records en 2024, stimulée par le soutien du gouvernement, une population de locataires en augmentation et une forte hausse des loyers au moment de la planification.

La SCHL s’attend à ce que cette dynamique se poursuive cette année, mais l’assouplissement des conditions du marché pourrait entraîner une diminution du nombre de nouveaux projets locatifs d’ici 2027.

«Bien qu’il s’agisse du marché le plus abordable en matière d'habitation, il reste assez tendu dans tout le pays et cela devrait toujours être le cas», conclut M. Hughes.