Le marché immobilier est prêt pour un retour en 2025, selon des experts

Mais ce ralentissement a duré plus longtemps que prévu en 2024, la Banque du Canada ayant attendu jusqu’en juin pour procéder à la première des cinq baisses de taux d’intérêt de l’année. Alors que les acheteurs sont revenus en force sur le marché cet automne, les experts ont noté que les premières réductions de taux n’avaient pas encore été suffisantes pour motiver tout le monde à quitter la ligne de touche.

À l’approche de 2025, les économistes et les agents immobiliers estiment que l’activité devrait rester forte dans un contexte de coûts d’emprunt beaucoup plus bas et de règles plus favorables aux acheteurs, malgré une situation globale difficile en matière d’accessibilité.

L’Association canadienne de l’immobilier (ACI) a rapporté plus tôt ce mois-ci que le nombre de propriétés vendues en novembre a bondi de 26 % sur un an, marquant le deuxième mois consécutif de hausse à ce niveau. Pour les 11 premiers mois de l’année, les ventes cumulatives de propriétés ont augmenté de 6,9 % par rapport à 2023.

À VOIR ÉGALEMENT | Hausse record des loyers à Québec selon la SCHL

«Le fait important est que les acheteurs d’une première maison sont de retour et vont continuer à entrer sur le marché, souligne le président de Re/Max Canada, Christopher Alexander, lors d’une entrevue. Nous nous attendons, dans l’ensemble, à une année beaucoup plus robuste en ce qui concerne l’activité et la confiance des consommateurs, en particulier avec de nouvelles baisses de taux prévues.»

La Banque du Canada a abaissé son taux directeur d’un demi-point de pourcentage plus tôt ce mois-ci, le portant à 3,25 %, tout en signalant une approche plus graduelle des futures réductions au cours de la nouvelle année.

M. Alexander estime que les taux d’intérêt élevés — le taux directeur de la banque centrale était de 5 % avant son cycle de réduction — ont été un obstacle majeur à l’entrée pour les acheteurs potentiels.

Changement de cap

Selon le rapport sur les perspectives du marché immobilier de Re/Max pour 2025, les ventes résidentielles devraient augmenter dans 33 des 37 régions canadiennes, avec des hausses pouvant atteindre 25 %, et une croissance de 5 % du prix moyen des logements à l’échelle nationale.

M. Alexander observe que le marché n’a pas vraiment décollé après les premières baisses de taux de la banque, en partie à cause des informations selon lesquelles elle prévoyait réduire encore davantage les taux au fil des mois. Cela a poussé de nombreux acheteurs potentiels à attendre «en prévision d’une plus grande accessibilité», d’après lui.

«Mais le défi avec cette stratégie est qu’à un certain moment, on atteint le point de non-retour où les taux ont baissé, donc c’est un peu moins cher sur une base mensuelle, mais ensuite cela devient plus compétitif, donc les prix augmentent», explique-t-il.

Selon Mike Heddle, courtier immobilier à Hamilton, en Ontario, depuis près de deux ans, on a l’impression que le «pendule a basculé» par rapport au marché vendeur vigoureux de 2021 et 2022.

«Il y a eu une véritable pause et les gens attendent et voient, affirme M. Heddle de Royal LePage State Realty. Je prédis que nous allons assister à une année 2025 beaucoup plus forte et résiliente, où nous oscillerons probablement autour d’un marché équilibré par rapport aux vendeurs.»

Il souligne que la confiance des acheteurs était évidente ces dernières semaines, ayant personnellement constaté une hausse des offres sur les maisons. Cela pourrait se poursuivre en janvier après une période des fêtes qui est souvent assez calme.

Bien que la demande refoulée devrait se traduire par un plus grand nombre de propriétés changeant de mains dans les mois à venir, «ce ne sera pas une force éternelle», selon Rishi Sondhi, économiste à la TD. Il avertit que la ruée sera probablement épuisée «relativement rapidement, probablement au cours du premier semestre de l’année prochaine». Selon l’ACI, le prix de vente moyen national s’élevait à 694 411 $ en novembre.

L’essor initial de la demande devrait faire grimper les prix des logements, bien que M. Sondhi note que les marchés des deux plus grandes provinces du Canada, l’Ontario et la Colombie-Britannique, sont toujours aux prises avec d’importants arriérés d’offre qui prendront du temps à se résorber.

Ventes en hausse

En plus de la baisse des taux d’intérêt, M. Sondhi observe que les récents changements apportés aux règles hypothécaires du gouvernement fédéral, entrés en vigueur le 15 décembre, devraient contribuer à faire augmenter les ventes et les prix des maisons.

Ces mesures comprenaient l’extension de la période maximale d’amortissement hypothécaire pour les acheteurs d’une première maison à 30 ans au lieu de 25 ans, et le plafond pour lequel un acheteur potentiel peut obtenir un prêt hypothécaire assuré, qui est passé de 1 million $ à 1,5 million $.

La TD prévoit que les ventes résidentielles augmenteront de 16 % au Canada en 2025 sur une base annuelle, tandis que les prix moyens au Canada augmenteront de 8 %.

«Vous avez des taux d’intérêt en baisse, vous avez la probabilité d’une croissance économique continue et vous avez ces mesures fédérales, qui devraient toutes favoriser une bonne année pour le logement», affirme M. Sondhi.

Un autre avantage pour les acheteurs est la récente décision du Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF) de supprimer la simulation de crise pour les transferts de prêts hypothécaires non assurés, note Victor Tran, expert en prêts hypothécaires et en immobilier de Ratesdotca.

Le BSIF a annoncé en septembre qu’il mettrait fin à la politique selon laquelle les prêteurs appliquent le taux minimum de qualification aux changements directs lorsque les prêts hypothécaires non assurés sont renouvelés dans une autre institution selon le calendrier d’amortissement actuel de l’emprunteur et le montant du prêt.

«Le marché du printemps sera vraiment hyperactif en raison de tous ces récents changements en matière d’accessibilité», avance M. Tran.

Facteurs variables

D’autres facteurs, tels que le marché du travail et l’incertitude politique — tant au niveau canadien qu’aux États-Unis — pourraient jouer un rôle dans la détermination de la situation du logement l’année prochaine, ajoute-t-il.

Mais M. Tran indique qu’il est prématuré de commencer à comparer le marché à 2021 et au début de 2022, lorsque l’activité a explosé.

«Les taux ne sont pas encore assez bas par rapport à ce qu’ils étaient auparavant, dit M. Tran. L’accessibilité s’améliore un peu, mais l’admissibilité est encore très difficile pour beaucoup de Canadiens. Les prix des maisons doivent donc baisser un peu plus pour vraiment stimuler beaucoup plus d’activité.»

Pour ceux qui se trouvent sur le point d’entrer sur le marché, M. Alexander prévient qu’attendre le moment idéal pourrait être un risque en soi.

«Vous ne verrez pas l’activité en 2021 avant longtemps. Les prix augmentaient presque de jour en jour, rappelle-t-il. Je ne pense pas que cela se produise avant longtemps, mais je conseille toujours d’acheter en fonction de ses moyens. Le fait d’anticiper le marché aboutit généralement à un désastre.»