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Les données de la SCHL confirment que la crise du logement s'aggrave au Québec
Il est de plus en plus difficile de se trouver un logement au Québec et ceux-ci sont de plus en plus chers.
Il est de plus en plus difficile de se trouver un logement au Québec et ceux-ci sont de plus en plus chers. Les données publiées par la Société canadienne d’hypothèque et de logement (SCHL) confirment en effet que la crise du logement s’aggrave, tant en matière d’augmentation du coût des loyers que du manque criant de logements.
Bien que les données de l’organisme fédéral soient interprétées différemment par les organisations de propriétaires et les organismes de défense des droits des locataires, les deux s’entendent sur une chose: il n’est plus possible d’ignorer la situation ou de se fier au marché pour que la situation se corrige. D’ailleurs, l’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec (APCHQ) prévoit une baisse de 32 % du nombre de mises en chantier de logements locatifs en 2023 par rapport à 2022, année qui avait aussi connu une baisse de 14 % comparativement à 2021.
Grave pénurie de logements
L’APCHQ évalue qu’il manque 100 000 logements au Québec et les taux d’inoccupation publiés par la SCHL tendent à lui donner raison. Un taux d’environ 3 % de logements libres est généralement accepté comme représentant l’équilibre entre l’offre et la demande. Or, ce taux, qui était de 2,5 % à l’échelle du Québec en 2021 a chuté à 1,7 % l’an dernier. Dans plusieurs régions, il est sous la barre de 1 % et atteint même 0 % dans certaines villes comme Gaspé et Roberval où il n’y a aucun logement disponible.
Le taux d’inoccupation, en fait, a chuté sous le seuil d’équilibre partout. À Montréal, il se situait à 2 %, à Québec à 1,5 % et il était sous la barre du 1 % dans les régions métropolitaines de Gatineau, Sherbrooke, Saguenay et Trois-Rivières.
Des taux d'intérêt nuisibles
Parallèlement, le coût des loyers a augmenté partout, résultat d’une forte demande pour une offre beaucoup trop faible. Cette situation est aggravée par plusieurs facteurs, à commencer par la flambée des taux d’intérêt. Ceux-ci empêchent nombre de jeunes ménages d’accéder à la propriété, les obligeant à demeurer en logement. De l’autre côté de l’équation, ils ralentissent considérablement les ardeurs des promoteurs qui se voient obligés de demander des loyers hors de prix pour récupérer leurs coûts de financement d’investissement. Aussi, les constructeurs sont confrontés à des coûts de construction en hausse en raison de l’inflation, ce qui pousse là encore les loyers qu’ils espèrent demander hors des prix du marché. Ajoutez à cela le rattrapage de l’accueil de nouveaux arrivants, massivement locataires à leur entrée au pays et vous obtenez une pression sans cesse croissante sur le marché.
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Quant au calcul des augmentations de coût des loyers, celui-ci fait litige. La Corporation des propriétaires immobiliers du Québec (CORPIQ) soutient qu’elles sont demeurées en deçà de l’inflation, qui était de 6,7 % au Québec en 2022. Elle se fie cependant sur la sélection des données de la SCHL, qui se limite aux logements de deux chambres (les quatre et demi) et qui exclut les logements neufs. Toutefois, son porte-parole a dû admettre que même en suivant la méthode de la SCHL, l’augmentation de ce type de loyer a largement dépassé l’inflation à Gatineau, atteignant 9,1 %.
Augmentations démesurées
De son côté, le Regroupement des comités logement et associations de locataires du Québec (RCLALQ) décortique les multiples tableaux de la SCHL et calcule l’augmentation d’une année à l’autre de la donnée «tous les logements», qui comprend l’ensemble des types d’appartements, incluant les logements neufs, qui se louent habituellement plus cher.
Le calcul du RCLALQ a de quoi faire dresser les cheveux sur la tête pour les ménages à revenu modeste qui ne bénéficient d’aucune aide gouvernementale. L’organisme fait ainsi état de hausses moyennes, dans la catégorie «tous les logements», de plus de 20 % à Rawdon (Lanaudière), Cowansville (Estrie), Gatineau et de plus de 18 % à Chambly, Brossard et Boucherville en Montérégie, ainsi qu’à Verdun et Anjou-Saint-Léonard sur l’île de Montréal.
Des hausses moyennes entre 10 % et 18 %, selon le calcul du RCLALCQ, sont rapportées dans plusieurs quartiers montréalais, mais aussi dans les banlieues de la métropole et dans les villes de Longueuil, Shawinigan, Sherbrooke, Saint-Jean-sur-Richelieu, Sainte-Agathe, Granby et Baie-Comeau.
En fait, selon l’organisme de défense des droits des locataires, «aucun endroit au Québec n’est épargné par des hausses majeures».
Interventions gouvernementales demandées
Que faire? Sans surprise, les solutions sont diamétralement opposées selon le côté de la porte d’appartement où on loge. Le RCLALQ réclame un gel immédiat des loyers puis leur plafonnement par la suite avec la création d’un registre des loyers. Ensuite, une accélération des programmes de construction de logements sociaux et de logements dits abordables, mais en cessant de baser le seuil de ce qui est abordable sur les prix du marché, qui ne sont plus abordables pour les ménages à revenu modeste.
La CORPIQ, de son côté, s’oppose farouchement à tout contrôle des loyers, et ce, depuis toujours. L’organisme regroupant quelque 30 000 propriétaires soutient que cette approche placerait le secteur du logement locatif «en crise permanente». Elle souhaite plutôt des aides massives et rapides à la construction de nouveaux logements ainsi qu’une refonte du cadre réglementaire et fiscal «qui favorise la rénovation du parc actuel, et l'ajout massif de nouveaux logements».
Les deux regroupements se rejoignent cependant dans leur appel à la ministre responsable de l’Habitation, France-Élaine Duranceau, d’agir rapidement et avec autorité pour corriger une situation devenue intenable pour tout le monde.