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Fermeture de magasins La Baie: les centres commerciaux pourraient innover
«Il s'agit du dernier espace grand format disponible sur le marché canadien.»
Des appartements, des centres de santé et même des terrains de pickleball pourraient s'installer dans votre centre commercial local après le départ de La Baie d'Hudson.
Les experts du commerce de détail et de l'immobilier affirment que la fermeture de la plupart des grands magasins de l'entreprise, vieille de 355 ans, offre l'occasion de réinventer les espaces commerciaux les plus recherchés et les plus fréquentés du pays.
«Je pense que c'est une formidable occasion pour les propriétaires de se réinventer. Cela prendra peut-être un peu de temps, mais je pense que c'est un atout majeur, car il s'agit du dernier espace grand format disponible sur le marché canadien.»
Les 74 magasins La Baie d'Hudson, deux magasins Saks Fifth Avenue et 13 Saks Off 5th seront vacants à la suite de la fermeture du plus ancien détaillant canadien. À l'exception de six sites, ils couvrent généralement environ 11 800 m² chacun.
Certains emplacements, comme le magasin phare de Toronto sur la rue Yonge, sont gigantesques : La Baie d'Hudson y occupe plus de 675 700 pieds carrés et le Saks adjacent, 175 000 pieds carrés supplémentaires, selon des documents judiciaires.
Les magasins du détaillant sont généralement situés dans les artères commerciales les plus achalandées du Canada, ce qui les rend propices à une réinvention à laquelle certains propriétaires réfléchissent discrètement depuis des années.
«À l'époque où j'étais propriétaire, nous avions prévu de (…) restructurer les magasins La Baie depuis, je ne sais pas, 15 ou 20 ans, c'est sûr», a expliqué Toran Eggert, qui a conseillé des propriétaires avant de devenir directrice associée de la société de courtage immobilier torontoise Urban Reform Realty.
Comme La Baie d'Hudson a vendu une grande partie de ses propriétés et pris des baux ces dernières années, toute réinvention dépendra en grande partie de l'issue de la procédure de protection contre les créanciers de l'entreprise.
Un tribunal ontarien a autorisé le détaillant à recueillir des offres d'entreprises souhaitant acheter ou reprendre ses baux. Mais les entreprises souhaitant supplanter La Baie d'Hudson pourraient devoir respecter les mêmes conditions que celles acceptées par le détaillant lors de l'obtention des baux.
Cela obligerait probablement le locataire à reprendre l'intégralité de la propriété et pourrait même stipuler que l'occupant soit un grand magasin, ce qui laisserait peu d'entreprises en mesure de satisfaire à ces exigences. Si aucun locataire ne signe dans ces circonstances, il est possible qu'un propriétaire reparte de zéro avec une nouvelle entreprise et de nouvelles conditions de bail.
Les propriétaires souhaitent reprendre le contrôle le plus possible, a indiqué Mme Eggert, mais rares sont les marques autres que Walmart, Canadian Tire, La Maison Simons, Brick, Ikea ou les épiceries qui souhaiteraient autant d'espace que La Baie d'Hudson laissera derrière elles.
«Les superficies des locaux sont immenses, et dans le monde d'aujourd'hui, les gens ne recherchent pas quelque chose d'aussi grand, ce qui va représenter un véritable défi.»
Elle imagine qu'un grand magasin européen pourrait s'y installer, mais pense qu'il est beaucoup plus probable que les centres commerciaux finissent par fragmenter l'espace, à l'image du Centre Eaton de Toronto, où Simons, Eataly et Nike reprendront bientôt deux étages auparavant occupés par Nordstrom, un grand magasin américain parti en 2023.
Diverses possibilités
Si les propriétaires choisissent cette voie, Mme Layton estime que des enseignes de vente au détail plus traditionnelles, ainsi que des exploitants de halles alimentaires et de divertissements, pourraient s'y intéresser.
Mme Camenzuli pense que le départ de La Baie d'Hudson permettrait l'arrivée de jeux d'évasion, de simulateurs de conduite ou de golf, tandis que Kate Black, auteure vancouvéroise de «Big Mall», envisage l'ajout de terrains de pickleball et de services médicaux.
Dans des cas plus dramatiques, les deux voient même les propriétaires rezoner les sites de leurs locataires principaux pour des usages résidentiels.
Mme Black a cependant averti que certains centres commerciaux, comme ceux des petites villes, pourraient ne pas avoir la possibilité de se réinventer, car le départ de La Baie sonnerait le glas de l'ensemble du site.
«Lorsque des locataires phares comme La Baie ferment, le reste du centre commercial est menacé, a avancé Mme Black. Ce n'est donc pas seulement La Baie qui ferme, mais aussi l'aire de restauration qui risque de fermer.»
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Sa fermeture ne mettra toutefois pas en péril la plupart des centres commerciaux haut de gamme. En fait, ce sera «une meilleure victoire pour le centre commercial que d'avoir une boîte pleine de grillons», a illustré Mme Camenzuli.
Elle estime que les nouveaux locataires généreront plus de trafic et signeront des baux plus avantageux pour les propriétaires.
Les avocats des propriétaires de La Baie d'Hudson ont indiqué que les baux du détaillant comportent des avantages et des concessions «extraordinaires», notamment des «loyers plus avantageux».
«Ces baux ont été conclus il y a longtemps, et s'ils ont été restructurés, ils l'ont été en faveur de La Baie, donc ils sont loin d'être conformes à la situation actuelle du marché», a mentionné Mme Camenzuli.
La rédaction d'un nouveau bail avec un nouveau locataire ne sera pas rapide. Le temps nécessaire pour accueillir le nouvel occupant et réaliser les travaux de construction nécessaires ne le sera pas non plus, a précisé Mme Eggert.
«L'ensemble du processus peut prendre quelques années, a-t-elle ajouté. Mais croyez-moi, ils sont tous au téléphone en ce moment pour s'assurer que leurs emplacements suscitent un intérêt majeur.»
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