Le marché immobilier canadien a toujours besoin de 3,5 M de logements supplémentaires

Son estimation est similaire à celle de l'année dernière, mais c'est parce que l'agence fédérale du logement s'attend désormais à ce qu'une croissance économique plus faible réduise la demande, ce qui devrait contrebalancer le ralentissement de la construction de logements observé dans la dernière année.

«Nous étions trop optimistes quant à la croissance de l'Ontario à la sortie de la pandémie», a expliqué l'économiste en chef adjoint de la SCHL, Aled ab Iorwerth.

La plus lente croissance et les revenus plus faibles qui en découlent signifient que l'agence s'attend à ce que davantage de personnes, surtout en Ontario, continuent de vivre avec leurs parents ou des colocataires, et à ce que se poursuivent d'autres tendances qui empêchent les gens de se lancer à la recherche de leur propre logement.

«Vous savez, nous entendons parler de couples divorcés qui restent ensemble parce qu'ils ne peuvent pas se permettre de vivre dans des logements séparés», a indiqué M. ab Iorwerth.

Les projections de croissance plus faibles pour l'Ontario ont contribué à réduire le déficit de la province d'environ 370 000 logements, mais l'Ontario présente toujours l'écart le plus important, et de loin, soit 1,48 million de logements.

D'autres provinces, cependant, ont vu leur écart d'accessibilité prévu se creuser en raison de tendances économiques et démographiques plus fortes.

Le Québec a besoin d'environ 860 000 logements de plus que ce qui est prévu, ce qui représente une hausse de 240 000 logements par rapport à l'année dernière, et la Colombie-Britannique en a besoin de 610 000, soit une augmentation de 50 000 sur un an. L'écart en Alberta signale un besoin pour 130 000 logements supplémentaires, comparativement à 20 000 dans les projections de juin 2022.

Le rythme global de la construction a ralenti en raison d'une combinaison de contraintes de main-d'œuvre, de coûts croissants des fournitures et de taux d'intérêt plus élevés, qui rendent plus difficile le financement de projets, a souligné M. ab Iorwerth.

Prises ensemble, ces pressions font en sorte que la SCHL s'attend désormais à ce qu'environ 390 000 logements de moins soient construits d'ici la fin de la décennie, par rapport à ce qu'elle prévoyait l'année dernière.

Dans l'ensemble, la SCHL estime que 3,45 millions de logements sont nécessaires au-delà des tendances actuelles en matière de construction, comparativement à 3,52 millions dans ses perspectives de juin 2022.

Impact de l'immigration

La prévision s'appuie également sur une baisse significative de l'immigration après 2025, année où le gouvernement fédéral vise 500 000 nouveaux arrivants. Si les tendances de l'immigration se maintiennent au rythme actuel, le déficit de logements atteindra quatre millions d'unités d'ici 2030.

À l'inverse, dans un scénario de croissance économique encore plus faible, l'écart pourrait se réduire à 3,1 millions d'unités.

L'objectif de l'agence s'appuie sur le niveau d'abordabilité en 2004, lorsque les coûts du logement étaient relativement bas et que l'économie était stable. La SCHL vise un environnement où le logement nécessiterait environ 30 % du revenu dans la plupart des provinces, mais cet objectif est de 37 % en Ontario et de 44 % en Colombie-Britannique.

M. ab Iorwerth juge qu'il sera difficile de rétablir l'accessibilité financière compte tenu de la complexité du défi, mais note qu'il est encourageant de voir les gouvernements intensifier leur réponse à la situation.

«Ce qui est encourageant, c'est que nous constatons maintenant des actions politiques de la part de tous les ordres de gouvernement; le gouvernement de l'Ontario a pris des mesures, le gouvernement fédéral fait un pas en avant», a-t-il souligné.

«Nous espérons voir ces mesures politiques commencer à porter leurs fruits à l'avenir et constater une augmentation des taux de construction.»