Contrat de vente de maison: l'émoji 👍 n'est pas une signature valide, selon un tribunal

Le juge Jan Brongers est parvenu à ces conclusions dans une décision rendue mardi concernant l'échec de la vente d'une maison vieille de 115 ans sur la rue Cook à Saanich, une municipalité dans l'île de Vancouver.

Daniel Bryan Ross, agent immobilier et promoteur immobilier, a tenté d'acheter la maison à ses propriétaires, Kyle Joseph Garvey et Matthew Thomas Garvey, en septembre dernier.

Ce texte est une traduction d'un article de CTV News.

La décision du juge Brongers décrit la maison comme une résidence d'un étage avec deux chambres à coucher qui est «inoccupée et en mauvais état».

Elle est située sur un terrain de 8033 pieds carrés et sa valeur imposable pour 2025 est de 801 000 $, dont la totalité sauf 24 000 $ est attribuée à la valeur du terrain, selon B.C. Assessment.

Négociations contractuelles

Les frères Garvey avaient mis la maison en vente eux-mêmes, sans faire appel à un agent immobilier. Le prix demandé était de 759 000 $.

Ross a fait une offre de 750 000 $, selon la décision, qui cite la correspondance électronique entre l'acheteur potentiel et les vendeurs.

«Malheureusement, nous n'accepterons pas votre offre pour la propriété ce soir», a écrit Kyle, un message cité dans la décision. «Je vous encourage à soumettre d'autres offres à l'avenir, si vous êtes toujours intéressé».

M. Ross a répondu «presque immédiatement», selon la décision.

«Je ne soumettrai pas d'autres offres», a-t-il écrit. «Normalement, si vous voyez des choses que vous voulez changer, vous m'enverrez une contre-offre. Puis-je donc vous demander ce que vous voudriez voir changer?»

Daniel Bryan Ross et Kyle Joseph Garvey ont échangé des appels téléphoniques et des textos au cours des jours suivants, et M. Garvey a fini par envoyer une contre-offre à M. Ross, lui demandant 769 000 $, ainsi qu'un acompte plus élevé et des frais de courtage moins élevés pour l'acheteur.

La contre-offre n'a été ni signée ni paraphée par l'un ou l'autre des frères Garvey.

M. Ross en a accepté les termes et a renvoyé aux frères Garvey une version portant sa propre signature et ses initiales, accompagnée d'une note expliquant que le vendeur aurait «normalement» envoyé la contre-offre déjà signée.

«Je comprends que vous appreniez au fur et à mesure», a écrit M. Ross. «Je vous remets cette offre signée et acceptée, conformément à nos conversations par courriel et par texto, où il était dit que vous me faisiez une "contre-offre". Je vous demande de bien vouloir signer et parapher le tout dès que possible.»

En plus de son courriel, Daniel Bryan Ross Ross a envoyé à Kyle Joseph Garvey un message textuel indiquant qu'il avait accepté la contre-offre, ce à quoi Kyle a répondu par un émoji «pouce levé».

Dans son message, l'acheteur a de nouveau indiqué que la contre-offre devait être signée dès que possible, ce à quoi Kyle a répondu qu'il devait en parler à son frère et à leur avocat avant de le faire.

«Mec, j'aimerais que tu aies un agent immobilier», a répondu M. Ross, un message cité dans la décision du tribunal.

«Lorsque vous m'envoyez une "contre-offre" et que je l'accepte sans modification, c'est terminé. Et la date d'acceptation est aujourd'hui. Il n'y a pas d'autre tour... À ce stade, vous avez créé une offre acceptée contraignante avec moi, à laquelle toutes les signatures doivent être attachées».

Malgré l'insistance de l'acheteur, les frères Garvey n'ont jamais signé la contre-offre, estimant finalement qu'ils ne faisaient que négocier avec M. Ross et qu'ils n'avaient pas accepté de lui vendre la propriété.

Le contrat a été valablement formé

M. Ross a intenté un procès aux frères Garvey et a placé un certificat de litige en cours sur le titre de propriété.

Il a demandé au tribunal de considérer que la contre-offre qu'il avait acceptée constituait un contrat valide et exécutoire, ce qui lui permettrait de poursuivre son achat de la maison.

Les frères Garvey estiment qu'il n'y a pas eu de contrat et que l'action en justice de M. Ross doit être rejetée.

Le juge Brongers a décomposé l'affaire en plusieurs questions juridiques auxquelles il faut répondre. Premièrement, les parties ont-elles conclu un contrat valable? Deuxièmement, si c'est le cas, ce contrat est-il exécutoire?

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Sur la première question, le juge a répondu par l'affirmative, notant qu'il n'y avait «aucune suggestion» d'ambiguïté sur les termes essentiels de la contre-offre.

«Une personne raisonnable dans la position de M. Ross considérerait le courriel envoyé à partir de l'adresse Gmail des propriétaires le 24 septembre 2024 à 16h10 (c'est-à-dire la contre-offre) comme une offre susceptible d'être acceptée», peut-on lire dans la décision.

«Une personne raisonnable dans la position des propriétaires considérerait le courriel de réponse de M. Ross envoyé à l'adresse Gmail des propriétaires le 24 septembre 2024 à 18h14 comme une acceptation de l'offre des propriétaires (c'est-à-dire la contre-offre).

Bien que les frères Garvey aient fait valoir que la contre-offre n'était qu'une «correspondance de discussion», le juge Brongers a jugé cette suggestion «tout à fait fallacieuse». Le juge a également rejeté les arguments des frères Garvey selon lesquels la volonté de M. Ross de modifier les termes du contrat en poursuivant les négociations affaiblissait sa position quant à l'existence du contrat.

Le fait que la contre-offre n'ait pas été signée n'a pas invalidé l'existence d'un contrat, a tranché le juge Brongers.

«Je suis d'avis que la présence ou l'absence de signatures des parties concerne la question de l'applicabilité du contrat», peut-on lire dans la décision. «Elle n'est pas strictement pertinente pour la question de la formation du contrat, étant donné que les contrats peuvent être conclus oralement et par comportement, ainsi que par écrit.»

Le contrat est inapplicable

La simple existence d'un contrat ne le rend pas exécutoire, selon la décision du juge Brongers, en particulier lorsqu'une partie s'oppose à son exécution.

Le Law and Equity Act de la Colombie-Britannique stipule que les contrats relatifs aux terres doivent être écrits et signés pour être exécutoires.

Bien que M. Ross a admis que les frères Garvey n'avaient pas «apposé les signatures traditionnelles» sur la contre-offre, il a soutenu que le tribunal devrait interpréter la loi au sens large et conclure que les frères avaient, en fait, signé le document en raison de la correspondance qu'ils avaient entretenue avec lui.

«M. Ross s'appuie en particulier sur le fait que la contre-offre lui a été envoyée par courriel à partir de l'adresse Gmail des propriétaires, que Kyle a présentée comme étant le compte de courriel que les propriétaires utiliseraient pour traiter les offres concernant la propriété», peut-on lire dans la décision.

«Kyle a également envoyé un émoji de pouce levé en réponse au texte de M. Ross confirmant que la contre-offre avait été acceptée. M. Ross soutient que ces faits permettent de conclure que le comportement des propriétaires équivaut à une signature de contrat».

Le juge Brongers n'est pas d'accord, notant que ni le courriel ni le texte ne contenaient «une marque formelle reflétant l'identité de son auteur».

«L'envoi d'un courriel n'équivaut pas à la signature d'un courriel, pas plus que l'envoi d'une lettre par la poste ou par télécopie n'équivaut à la signature d'une lettre», peut-on lire dans la décision du juge.

Accepter qu'un contrat puisse être «signé» en envoyant simplement un émoji de pouce levé dans un texte déconnecté du document contractuel lui-même n'est pas différent d'accepter qu'un texte contenant juste le mot «oui» constitue une signature valide. Pour ce faire, il faudrait traiter (la Law and Equity Act) comme si le mot «signé» n'apparaissait pas du tout dans la législation».

En conséquence, le juge Brongers a rejeté l'action en justice de M. Ross. Le juge a toutefois refusé d'ordonner le retrait du certificat de législation en cours du titre de propriété des frères Garvey, estimant que les frères n'avaient pas démontré qu'ils souffriraient d'un préjudice ou d'un inconvénient si le certificat restait en place pendant que M. Ross envisageait de faire appel de la décision.