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Les loyers augmentent à Montréal malgré la hausse du taux d'inocupation: pourquoi?
Mais moins de 1% des logements de moins de 1150 $ par mois sont disponibles dans l'ensemble de la région.
Le taux d'inoccupation à Montréal augmente pour la toute première fois depuis le début de la pandémie, mais les loyers aussi, selon les données de la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL).
Le taux d'inoccupation dans la ville est maintenant de 2,1 %, une hausse par rapport à janvier dernier, alors que le taux était de 1,5 %. Un taux d'inoccupation sain se situe généralement autour de 3 %, indique-t-on.
Ce texte est une traduction d'un article de CTV News.
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Le Rapport sur le marché locatif - Automne 2024 de la SCHL, publié mardi, montre que le taux d'inoccupation est plus élevé dans les nouveaux immeubles, où les loyers ont augmenté de façon significative, et que «par conséquent, le marché locatif est demeuré difficile, particulièrement pour les locataires à faible revenu» cette année. Le nombre d'unités locatives achevées est l'un des plus élevés jamais enregistrés.
Les défenseurs du logement affirment depuis des années que la simple construction de logements plus nombreux et plus dispendieux ne suffira pas à atténuer la crise du logement, comme le prouve le rapport.
Catherine Lussier, porte-parole du Front d’action populaire en réaménagement urbain (FRAPRU), a déclaré que l'idée selon laquelle les personnes aisées déménageraient dans des logements plus chers et laisseraient derrière elles leurs logements abordables est fausse. Elle souligne que même lorsque les gens quittent leur logement abordable, les propriétaires augmentent souvent le loyer avant que le prochain locataire n'emménage.
Le rapport note que «l'augmentation moyenne du loyer était beaucoup plus élevée pour les appartements qui ont été cédés à de nouveaux locataires (18,7 %) que pour ceux dont le bail a été renouvelé (4,7 %)».
«Cette situation maintient les locataires [à faible revenu] dans une situation précaire, plus qu'elle ne leur offre une solution à long terme», a déploré Mme Lussier.
Le rapport de la SCHL reconnaît que «ces logements plus récents étaient hors de portée pour de nombreux locataires», mais «ils aideront à répondre à la demande accrue de logements dans le secteur à long terme».
Le défi, selon le rapport, est de fournir une variété de logements adaptés à différents budgets à court terme, «en particulier pour les ménages à faible revenu, à un moment où le coût des nouveaux logements a fortement augmenté».
Le loyer a presque doublé en six ans
Selon les données de la SCHL, le loyer moyen dans la région de Montréal a augmenté de 48,4 % depuis l'arrivée au pouvoir du gouvernement de la Coalition avenir Québec. Le loyer moyen d'un logement locatif de deux chambres à coucher est maintenant de 1176 $ et le loyer moyen d'un condo de deux chambres à coucher est de 1724 $. En 2018, le loyer mensuel moyen d'un appartement de deux chambres à coucher à Montréal était de 809 $.
Le centre-ville de Montréal compte le plus grand nombre de logements vacants de la ville, mais les prix des loyers y sont parmi les plus élevés, ce qui limite la demande. Selon le rapport, les loyers élevés des nouveaux immeubles sont en partie liés aux coûts de construction plus élevés, mais ces logements sont loués plus lentement, ce qui explique l'augmentation des taux d'inoccupation.
Moins de 1% des logements de moins de 1150 $ par mois sont disponibles dans l'ensemble de la région de Montréal, et ils représentent environ 60% du marché locatif.
Le reste de la province ressent la pression - le taux d'inoccupation est toujours inférieur à 1% à Trois-Rivières, Québec, Saint-Georges, Montmagny, Rivière-du-Loup, Sainte-Marie, Gaspé, Farnham et Alma.
«Il est très clair que si nous continuons à laisser les choses aller comme elles vont, elles ne se résoudront pas d'elles-mêmes», a expliqué Jayne Malenfant, professeure à l'Université McGill, qui a effectué des recherches sur la crise du logement.
«Sans une intervention ou une action plus ciblée de la part de tous les niveaux de gouvernement, la situation ne s'améliorera pas.»
En 2019, le gouvernement fédéral a affirmé que le logement était un droit, mais Mme Malenfant avance qu'il n'y avait pas de volonté politique d'adopter de véritables réglementations sur le droit au logement, comme des logements très abordables, des logements sociaux, des programmes de prévention du sans-abrisme, des plafonds de loyers et des registres des loyers.
Considérer le logement comme un investissement est incompatible avec le droit au logement, estime-t-elle.
Bien que le gouvernement provincial ait instauré un moratoire sur les évictions- qui sera levé lorsque le taux d'inoccupation atteindra 3 % - et que Montréal ait acquis des centaines de logements pour les tenir à l'écart du marché spéculatif, nombreux sont ceux qui pensent que ce n'est pas suffisant.
«Il y a souvent un décalage entre les politiques et les types de mesures qui sont mises en œuvre», a affirmé Mme Malenfant.
«Elles ne s'attaquent pas à la cause première et à ce que les gens sur le terrain réclament, les groupes communautaires, les groupes de défense des droits des locataires, les personnes confrontées à la précarité du logement et à l'itinérance.»
La province est toujours en train de rattraper son retard et avance trop lentement, a ajouté M. Malenfant.
La Société d'habitation du Québec (SHQ) s'est déclarée préoccupée par la situation, en particulier pour les ménages à faible revenu qui cherchent un logement abordable.
Elle a indiqué qu'elle s'efforçait d'accroître l'offre de logements sociaux et abordables sur l'ensemble du territoire québécois, à la fois par des accords avec le gouvernement fédéral et par des initiatives avec des partenaires publics et privés.
Entre 2023 et 2028, plus de 24 000 logements sociaux et abordables auront été livrés dans l'ensemble du Québec, a-t-elle ajouté, sans faire de différence entre les deux.
Moins de propriétaires en ville
Selon la SCHL, la croissance des loyers est supérieure à la croissance moyenne des salaires, ce qui réduit l'accessibilité. En plus des récents rapports montrant une augmentation de l'utilisation des banques alimentaires, M. Malenfant a déclaré qu'il y avait une crise de l'abordabilité.
«Les gens doivent décider, littéralement, s'ils vont payer leur loyer ou leur nourriture, parce qu'ils ne peuvent pas faire les deux», a lancé Mme Malenfant.
«Le fait que les salaires ne suivent pas empêche les gens d'accéder à la propriété et les maintient sur le marché de la location.»
Un autre rapport du marché immobilier Point2Homes corrobore ce constat. Il montre que les locataires vivant seuls sont plus nombreux que les propriétaires pour la première fois au Québec, et c'est particulièrement vrai à Montréal: près de 75 % des ménages composés d'une seule personne sont locataires.
À l'instar de la SCHL, Point2Homes affirme que ces données reflètent l'impact de la hausse des prix des logements et de l'évolution des modes de vie.