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Vers une hausse du taux d'inoccupation des bureaux au centre-ville de Montréal
Actuellement, le taux d'inoccupation des locaux commerciaux est de 17% à Montréal.
Selon le Groupe Altus, le taux d'inoccupation au centre-ville de Montréal pourrait atteindre 29% d'ici 2027 pour les immeubles de classe A et B, les deux catégories les plus prestigieuses de l'immobilier de bureau.
Actuellement, le taux d'inoccupation des locaux commerciaux est de 17% à Montréal.
En comparaison, ce taux est de 7% à Vancouver, de 12% à Toronto et de 13% pour la Ville de New York. En revanche, le taux d'inoccupation des locaux commerciaux s'établit à 19% à Houston et Halifax et à 33% pour Calgary.
Selon Luciano D'Iorio, président régional et partenaire directeur pour le Québec à la société d'immobilier commercial CDNGLOBAL, le taux d'inoccupation des locaux commerciaux est à la hausse à Montréal en raison notamment des employeurs qui adoptent un modèle de travail hybride plus permanent.
«Parmi les autres raisons pour lesquelles la ville ne rebondit pas, citons l'accès limité au centre-ville de Montréal et le personnel de bureau du secteur public, qui est encore en mode télétravail, pour n'en citer que quelques-unes», précise-t-il.
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M. D'Iorio souligne par ailleurs qu'il est de plus en plus fréquent de voir sur le marché de l'immobilier commercial des locataires qui affichent leurs espaces en sous-location.
«Les espaces sont loués, il y a un bail en place, le loyer est payé au propriétaire de la bâtisse, mais les occupants des espaces ne désirent plus être occupants et ils cherchent une alternative. Il y a donc une offre de plus en plus importante au centre-ville de Montréal, surtout dans des espaces de bureau de catégorie B», ajoute-t-il.
Il n'est pas rare qu'un bail commercial soit signé pour cinq ou dix ans.
Selon les projections, le taux d'inoccupation des locaux commerciaux à Montréal devrait continuer à augmenter en 2023 et pour les années à venir pour atteindre 29% d'ici 2027.
«Les employeurs et les employés n'ont pas encore pris de décisions à long terme sur le travail hybride et le travail en présentiel. Cette décision aura un impact dans les années à venir», explique le président régional.
Et les coûts?
En termes de coût de location, M. D'Iorio estime que Montréal présente des prix concurrentiels comparativement à des villes comparables.
«Qu'est-ce qui affecte nos taux de location, c'est vraiment les taxes et on parle beaucoup de taxes municipales ces jours-ci, de taxes foncières», précise M. D'Iorio.
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Il ajoute que comme incitatif à la location, les propriétaires offrent notamment un montant pour les évaluations locatives ou ils se tournent vers du loyer gratuit pour des baux à long terme pour compenser le taux du pied carré.
«Ça influence la décision du locataire de louer. Le prix sur papier n'a peut-être pas joué beaucoup, mais les incitatifs jouent dans la balance lors d'une négociation», estime-t-il..
Le président régional de la société CDNGLOBAL croit d'ailleurs que le marché de la location d'espaces commerciaux sera, dès 2023, en faveur des locataires.
Vers des bureaux WOW
Selon lui, il y a également un enjeu de société derrière le taux d'inoccupation des espaces commerciaux au centre-ville de Montréal.
«Les gens se tournent de plus en plus vers des espaces de bureaux de classe A pour offrir aux employés en présentiel un environnement attirant avec, entre autres, des douches, des espaces pour les vélos, un accès au gym, un café, etc. Toutes des choses pour attirer les employés et les garder», indique-t-il.
De plus, M. D'Iorio souligne que la planification de la construction des espaces commerciaux ou à bureaux joue en faveur de Montréal alors «qu'on n'a pas construit pour construire».
«À Montréal, on n’a pas construit des immeubles sur spéculation. Quand il y a construction, ce sont toujours des espaces déjà loués. Cette façon de faire aide beaucoup Montréal», précise-t-il.
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Le président régional et partenaire directeur pour le Québec à la société d'immobilier commercial CDNGLOBAL croit également que les immeubles de classe industrielle qui ont été convertis en espace de bureaux/lofts au cours des dernières années à Montréal pourraient revenir à leur utilisation d'origine «ce qui affectera l'inventaire des espaces commerciaux».
Ce dernier conseille aux propriétaires d'immeubles commerciaux de ne pas hésiter à signer un locataire qui présente des finances solides.