Prêt à acheter une maison? Voici tous les éléments qu'il faut avoir en main

En tant que courtière immobilière sur le marché d'Halifax, Sandra Pike estime que moins de la moitié des acheteurs qu'elle rencontre sont réellement prêts à acheter une maison. Nombre d'entre eux ont déjà quelques éléments en main, mais pas l'ensemble complet.

«Beaucoup d'entre eux disent: "OK, j'ai pris ma décision" et visitent des maisons, explique Mme Pike, du Groupe Pike chez Royal LePage Atlantique. Et les gens veulent rédiger des offres, puis obtenir leur financement.»

«Mais en tant qu'acheteur d'une première maison, si vous rédigez une offre sur l'une de mes inscriptions, je vous demande votre lettre d'approbation. Et si je ne l'ai pas, je ne veux pas la consulter. Je ne veux pas mettre mes propres vendeurs dans une situation de purgatoire conditionnel, en attendant que vous obteniez votre financement», indique-t-elle.

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En plus d'une mise de fonds, les acheteurs devraient faire appel à un courtier hypothécaire expérimenté qui pourra les aider à gérer leur ratio d'endettement et à déterminer leur capacité d'emprunt, estime Mme Pike. Ils devraient avoir une préapprobation — et pas seulement une préqualification —, une excellente cote de crédit et un budget pour tout le reste: frais de clôture, inspections, déménagement, assurances et meubles.

«L'autre jour, une personne souhaitait acheter, raconte la courtière immobilière. Elle avait 250 000 $ en espèces, mais un très mauvais dossier de crédit.» Cet acheteur potentiel n'a pas pu obtenir de financement.

Avant de chercher un nouveau logement, les acheteurs devraient avoir une certaine stabilité professionnelle et être prêts à accepter une nouvelle responsabilité importante, souligne Robert Saunders, président et chef de la direction d'Ownright, un service qui accompagne les acquéreurs dans les aspects juridiques et logistiques de la transaction immobilière.

«Mon conseil serait de bien prendre en compte le coût total de devenir propriétaire», suggère-t-il, ajoutant que beaucoup de gens ne se concentrent pas sur des éléments tels que les frais de clôture et les coûts d'entretien du bien.

«Être propriétaire représente un changement de mode de vie important, pour certaines de ces raisons, sans parler de la responsabilité liée au remboursement d'un prêt immobilier», précise-t-il.

Les acheteurs de condos devraient faire examiner par un professionnel le certificat de statut, qui détaille les informations financières et juridiques relatives à l'unité et au syndicat de copropriété, mentionne M. Saunders. Les primo-accédants n'anticipent pas certaines informations contenues dans ces certificats et leurs implications pour leurs coûts futurs.

«Cela permet de connaître l'évolution historique des frais d'entretien, les éventuels problèmes dans l'immeuble susceptibles d'entraîner des modifications des charges communes, etc.», avance-t-il.

«Nous travaillons beaucoup avec les jeunes acheteurs de condos; c'est l'un des principaux facteurs que nous observons lors de la transaction. Les gens sont surpris par ces frais qu'ils n'avaient pas pleinement compris avant de devenir propriétaires», témoigne-t-il.

Se préparer à acheter implique beaucoup de recherches et de calculs en ligne, selon lui: frais juridiques, assurance hypothécaire pour les acheteurs n'ayant pas une mise de fonds minimale de 20 %, et droits de mutation immobilière, dont certains primo-accédants et certaines provinces sont exonérés.

Un changement de mode de vie

Les acheteurs doivent également se préparer à un changement de mode de vie s'ils recherchent une propriété moins chère, explique Mme Pike, surtout s'ils déménagent d'une ville à la campagne.

Pendant la pandémie, elle a vu des acheteurs fuir l'Ontario et la Colombie-Britannique pour s'emparer de propriétés rurales moins chères en Nouvelle-Écosse. Cela n'a pas été une réussite pour tout le monde, d'après elle. Se rendre à un magasin, à une salle de sport ou chez un médecin pouvait prendre une heure.

«Il ne s'agit pas seulement d'acheter une maison et, vous savez, de regarder l'océan, illustre Mme Pike. Ou d'acheter quelque chose de bon marché. Acheter en milieu rural implique beaucoup de choses qui viennent avec.»

Autre chose qui surprend les acheteurs: de nombreuses maisons nécessitent des travaux. À moins d'avoir la chance d'évoluer sur le marché haut de gamme, il est possible que de nombreuses annonces dans votre fourchette de prix nécessitent des dizaines de milliers de dollars de réparations, rappelle Mme Pike. Beaucoup d'acheteurs ne sont pas préparés à ces coûts, juge-t-elle.

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Enfin, les primo-accédants devraient prévoir de rester dans leur logement pendant au moins trois ans, et idéalement cinq ans ou plus, croit Mme Pike. Si vous prévoyez d'avoir des enfants, attendez d'acheter une maison avec une chambre supplémentaire; ne présumez pas que vous pourrez simplement améliorer votre bien en deux ans.

En additionnant la valeur nette acquise et les augmentations de prix potentielles, mais en soustrayant les coûts de transaction et les commissions des agents immobiliers, il reste encore trois à cinq ans pour en sortir gagnant, selon Mme Pike.

La pandémie a entraîné d'importantes hausses de prix, mais, en général, la plupart des acheteurs devraient prévoir de se constituer une valeur nette sur plusieurs années avant de vendre et d'acheter à nouveau, note-t-elle.

Une fois tout le reste en place, les acheteurs sont prêts s'ils sont disposés à faire appel à leur équipe de professionnels: courtier, agent immobilier et avocat.

«Vous n'avez pas peur de poser des questions ou de dire "Je ne comprends pas", souligne Mme Pike. Parce que c'est une affaire importante.»