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Les changements aux hypothèques n'amélioreront pas l'abordabilité, juge la SCHL
L'allongement des amortissements hypothécaires ne serait pas la meilleure solution.
La patronne de l’agence canadienne du logement estime que des mesures telles que l’allongement des amortissements hypothécaires et la modification du seuil d’admissibilité à un prêt hypothécaire assuré ne sont pas la réponse aux problèmes d’abordabilité du logement au pays.
Même si les propriétaires ont constaté une augmentation rapide de leurs paiements hypothécaires à mesure que les taux d’intérêt ont augmenté, la présidente et chef de la direction de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), Romy Bowers, n’est pas favorable à ce que les emprunteurs remboursent leurs hypothèques sur de plus longues périodes.
«Cela rend le crédit plus accessible», a-t-elle affirmé à La Presse canadienne.
«Cela réduit le paiement mensuel, mais cela augmente en fait le coût pour le propriétaire au fil du temps.»
En vertu de la réglementation et des normes de prêt en vigueur au Canada, les emprunteurs doivent rembourser leur prêt hypothécaire sur une période maximale de 25 ans si leur mise de fonds s’élève à moins de 20 % du prix d’achat de la maison.
Toutefois, un emprunteur dont la mise de fonds est d’au moins 20 % du prix d’achat peut bénéficier d’une période d’amortissement maximale de 30 ans.
Les partisans de périodes d’amortissement plus longues soutiennent qu’elles donnent aux emprunteurs plus de flexibilité et les aident à équilibrer leurs budgets mensuels. Les critiques rétorquent qu’un amortissement plus long se traduit par des frais d’intérêt plus élevés sur la durée de vie de l’hypothèque, ce qui signifie que la valeur nette de la maison s’accumule plus lentement.
«Ce qui m’inquiète, c’est que cela semble parfois être une solution rapide», a expliqué Mme Bowers, à propos de la possibilité d’étendre les amortissements.
«Si vous n’avez que des amortissements de 30 ans, les versements hypothécaires de tout le monde diminueront de 200 $ et ils pourront en fait s’offrir la maison, mais si vous êtes dans un marché où l’offre est limitée et que c’est votre solution, cela ne résoudra pas le problème à long terme», a-t-elle souligné.
La SCHL estime que l’accent doit actuellement être mis sur l’augmentation du nombre de logements disponibles, car la pénurie est ce qui fait grimper les prix.
«Ce qu’on doit faire, c’est accroître l’offre pour développer un marché plus équilibré et avoir plus de logements à différents prix, afin que les gens n’aient pas à dépenser autant d’argent en dettes hypothécaires.»
Le point de vue de Mme Bowers s’appuie en partie sur ce qui s’est passé au Royaume-Uni, où le gouvernement a introduit un programme qui accordait aux acheteurs d’une première maison à Londres des subventions «généreuses» pour la mise de fonds.
Lorsque le programme a été évalué plus tard, a expliqué Mme Bowers, ils ont constaté que les prix des maisons de démarrage avaient augmenté du montant exact de la subvention gouvernementale, annulant essentiellement tout gain d’accessibilité.
De même, a-t-elle dit, l’allongement de la période d’amortissement «n’est pas une formule gagnante, car cela fait grimper les prix de l’immobilier».
Les prix grimpent de nouveau
Le début de 2023 a vu la demande fulgurante sur le marché de l’habitation s’atténuer à mesure que les coûts d’emprunt augmentaient, mais les Canadiens ont alors commencé à s’éloigner du marché de l’habitation, faisant à nouveau grimper les prix.
L’Association canadienne de l’immobilier (ACI) a rapporté la semaine dernière que le prix national moyen réel des maisons avait atteint 729 044 $ en mai, en hausse de 3,2 % par rapport à l’année précédente, tandis que le prix moyen désaisonnalisé des maisons était de 715 290 $, en hausse de 2,7 % par rapport à avril.
Le prix moyen dépassait le seuil de 1 million $ dans la région du Grand Toronto et dans plusieurs parties de la Colombie-Britannique.
«Des poussées de nouvelles inscriptions à travers le pays ont assoupli les conditions de l’offre et de la demande sur la majorité des marchés le mois dernier, mais pas suffisamment pour faire pencher la balance en faveur des acheteurs», a expliqué l’économiste en chef adjoint de la Banque Royale, Robert Hogue, dans une note aux investisseurs la semaine dernière.
«En fait, les vendeurs continuent de détenir la main forte à ce stade, c’est pourquoi les prix se sont appréciés ces derniers temps.»
Mme Bowers, qui a pris la direction de la SCHL en avril 2021, aimerait voir l’abordabilité s’améliorer. Elle dit qu’il faudra que plusieurs paliers de gouvernement travaillent ensemble pour créer rapidement davantage de logements locatifs construits à cet effet, ainsi que d’autres types de maisons qui répondent aux demandes des acheteurs.
De nombreuses solutions potentielles ont été évoquées, mais elle maintient que l’approvisionnement doit être la vedette du plan.
Cependant, elle surveille l’état des prêts hypothécaires, qui sont devenus plus coûteux à mesure que les prix des maisons, les taux hypothécaires et les taux d’intérêt ont grimpé ces dernières années.
Il existe également une limite à l’assurance prêt hypothécaire, qui n’est pas disponible pour les maisons coûtant plus de 1 million $.
Le portefeuille d’assurance de la SCHL est peu exposé aux marchés de Toronto et Vancouver, où les prix des maisons sont les plus élevés.
«Si le rôle du système d’assurance hypothécaire est de fournir une couverture dans tout le Canada, alors le plafond d’un million de dollars est-il un obstacle? Et que faut-il faire?» a-t-elle demandé.
«Mais je ne considère pas ce changement comme une solution magique au problème de l’abordabilité du logement.»