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Le Bureau de la concurrence a déclaré avoir obtenu une ordonnance du tribunal dans le cadre d'une enquête sur un comportement potentiellement anticoncurrentiel de l'Association canadienne de l'immobilier (ACI).
Le Bureau a indiqué jeudi que son enquête vise à déterminer si les règles sur les commissions de l'ACI découragent les agents ou courtiers immobiliers de se faire concurrence pour offrir des taux de commission plus bas ou si elles affectent la concurrence d'une autre manière.
L'enquête cherche également à déterminer si la politique de coopération des courtiers immobiliers de l'ACI rend la concurrence plus difficile pour les autres services d'inscription ou les petites agences immobilières.
Le Bureau a déclaré que l'ordonnance du tribunal oblige l'ACI à produire des dossiers et des renseignements pertinents à l'enquête.
Il a indiqué que l'enquête est en cours et qu'aucune conclusion d'acte répréhensible n'a été tirée pour le moment.
L'ACI compte plus de 160 000 membres, courtiers, agents et vendeurs immobiliers.
L'association a dit collaborer avec le Bureau dans le cadre de cette étape de l’enquête.
«L’ACI estime que ces règlements et politiques favorisent la concurrence et le consommateur, notamment en accroissant la transparence et en aidant les courtiers et agents immobiliers à mieux servir les acheteurs et vendeurs canadiens de propriétés», a soutenu le président de l’ACI, James Mabey, jeudi, dans un communiqué distinct.
Les documents judiciaires montrent que l’enquête du Bureau a commencé en juin, lorsque le commissaire de la concurrence a déclaré avoir des raisons de croire que l’ACI avait adopté une conduite entravant la capacité des agents immobiliers à se faire concurrence.
Les documents indiquent que l’ACI est propriétaire des marques de commerce MLS et Multiple Listing Services et qu’elle possède et exploite realtor.ca, que les groupes immobiliers utilisent pour mettre en vente des propriétés.
Les sites internet comme realtor.ca permettent au public de consulter les annonces immobilières, tandis que les systèmes MLS contiennent des données accessibles uniquement aux agents, comme des informations supplémentaires sur les annonces, l’activité de vente dans la région et les descriptions des quartiers. Certaines de ces données ne sont pas accessibles au public pour des raisons de confidentialité.
L’accès au système MLS est un avantage offert aux membres par les chambres et associations immobilières.
Le Bureau de la concurrence a examiné ces dernières années si l’accès public limité à ces systèmes freine la concurrence ou l’innovation dans le secteur immobilier.
Les annonces immobilières sur un système MLS doivent inclure une offre de commission à l'agent de l'acheteur, et lorsqu'une inscription est vendue, l'agent de l'acheteur est souvent payé par l'agent du vendeur, selon les documents judiciaires.
Les documents allèguent que ces règles réduisent les incitations pour les agents des acheteurs à offrir des commissions plus basses, car si les acheteurs ne paient pas directement leur agent, ils peuvent être moins susceptibles de choisir un agent en fonction de son taux de commission.
Le Bureau allègue que les règles incitent également les agents des acheteurs à éloigner leurs clients des annonces dont les commissions sont inférieures à la moyenne.
Les documents indiquent également que la politique de coopération de l'ACI, entrée en vigueur au début de 2024, favorise les grandes agences immobilières en raison de leur capacité à faire de la publicité auprès de plus grands réseaux d'agents.
La politique exige que les annonces immobilières résidentielles soient ajoutées à un système MLS dans les trois jours suivant leur mise en marché publique, par exemple au moyen de dépliants, de pancartes ou de promotions en ligne.
Les documents allèguent également que la politique de coopération désavantage les autres services d’inscription, car il leur est plus difficile de rivaliser sur des aspects comme la confidentialité ou l’inventaire.
L’année dernière, le Bureau de la concurrence a déclaré qu’il enquêtait pour déterminer si les restrictions de partage de données de l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ) étouffaient la concurrence sur le marché de l’habitation.
Il a obtenu une ordonnance du tribunal en février 2023 liée à l’enquête en cours, visant à déterminer si l’APCIQ et sa filiale, la Société Centris, se sont livrées à des pratiques qui nuisent à la concurrence ou empêchent le développement de services de courtage en ligne innovants dans la province.
Une grande partie de l’activité de partage de données en question était liée à un MLS pour l’immobilier au Québec.