Hausse des loyers au Québec en 2025: le calcul du Tribunal du logement

Voyez le reportage de Marika Simard dans la vidéo ci-haut.

Comme s'y attendait la Corporation des propriétaires immobiliers du Québec (CORPIQ), la hausse moyenne suggérée par le TAL avoisine les 6% – 5,9 % pour être exact. Cette hausse moyenne concerne des logements qui ne sont pas chauffés, n'ont pas fait l'objet d'une augmentation des assurances et non pas été soumis à des travaux importants. Le calcul n'inclut pas la hausse des taxes. En 2024, le TAL avait calculé l’ajustement des loyers à 4% de hausse.

Le calcul de l’ajustement des loyers depuis 2021 (%)

• 2025: 5,9%
• 2024: 4%
• 2023: 2,3%
• 2022: 1,3%
• 2021: 0,8%

Source: TAL

En suivant les calculs du TAL, un loyer mensuel de 1000 $ passe à environ à 1059 $, soit une hausse de près de 60 $ et plus de 700 $ pour l'année. À titre comparatif, l'augmentation correspondante s'élevait à 40 $ par mois en 2024.

Si on inclut une hausse des taxes municipales de 5%, ce loyer mensuel passe à 1065 $, ou encore à 1085 $ en incluant des travaux majeurs de 5000 $ apportés à un logement donné.

Nouveau loyer mensuel pour les logements en 2025 (à partir d'un loyer mensuel de 1000 $ et après calcul de l'ajustement de base)

• Logement non chauffé: 1059 $
• Logement chauffé à l'électricité: 1055 $
• Logement chauffé au gaz: 1050 $
• Logement chauffé au mazout: 1041 $

Le TAL rappelle qu'un tel exemple «ne prend pas en compte les spécificités de chaque immeuble et de chaque logement». «Les revenus et les dépenses d'exploitation pour un immeuble peuvent justifier une variation de loyer distincte de cet exemple de calcul, notamment si l'immeuble a fait l’objet de travaux majeurs», a écrit le tribunal dans son avis publié mardi.

D'ailleurs, en pratique, les loyers demandés par les propriétaires québécois peuvent bien sûr excéder 1000 $ par mois. Un rapport mensuel publié au début de 2025 indiquait que le prix moyen des loyers demandés au Québec en date de décembre dernier s'établissait à 1972 $.

Le TAL rend disponible à la population son outil de calcul pour déterminer la hausse de loyer possible pour un logement donné. Par l'entremise des données rendues publiques par Statistique Canada mardi, le calcul prend en compte l'estimation de la variation de l'indice des prix à la consommation (IPC) d'une liste de facteurs déterminants: l'électricité, le gaz, le mazout et autre source d'énergie, les frais d'entretien, les frais de services rattachés à l'immeuble ou encore les frais de gestion, par exemple.

Les pourcentages suivants permettent de déterminer les montants affectés par les dépenses réelles encourues par l'immeuble du locateur. À noter que ces pourcentages ne sont pas des estimations moyennes d’augmentation.

Pourcentages applicables pour la fixation des loyers par le TAL

• Électricité : 2,9%
• Gaz : -5,8%
• Mazout et autres sources d’énergie : -2,9%
• Frais d’entretien : 6,9%
• Frais de services rattachés à l’immeuble : 4,5%
• Frais de services rattachés à la personne même des locataires (résidence privée pour aînés) : 5,9%
• Frais de gestion : 8,2 %
• Revenu net : 6,9%
• Dépenses d’immobilisation : 4,7%

L'estimation moyenne d'ajustement de base est calculée à partir des proportions observées dans 8650 calculs effectués par le Tribunal en 2023 et 2024.

Le droit de refus des locataires: Le TAL rappelle que les locateurs et les locataires sont libres de s’entendre sur l’augmentation de loyer ensemble. De plus, le locateur a le droit de refuser une augmentation proposée par le propriétaire. Cependant, le locataire qui refuse une augmentation alors qu’ils résident dans un immeuble construit depuis cinq ans ou moins doit quitter le logement à la fin du bail. Dans une situation de conflit, le locateur doit s’adresser au Tribunal dans le mois qui suit le refus du locataire.

«Alarmant»: une première en près de 40 ans

Le contenu de cette nouvelle grille d'indexation du TAL ne manque pas d'inquiéter des organismes. C'est le cas du Front d’action populaire en réaménagement urbain (FRAPRU). «Le regroupement note que les estimations moyennes du TAL pour 2025, sont les plus importantes depuis au moins 1988, soit 37 ans, dans le cas de logements chauffés à l’électricité par les propriétaires, et depuis 1992, soit 33 ans, dans le cas des logements non chauffés», a écrit la porte-parole Véronique Laflamme dans un communiqué.

«Plusieurs locataires n’ont déjà plus la marge de manoeuvre pour payer 60 $, 80 $ ou 100$ de plus par mois et sont actuellement abandonnés à leur sort vu l’insuffisance de logements sociaux», s’inquiète Véronique Laflamme, et le FRAPRU «demande à Québec de s’assurer que le TAL revoit sa méthode de calcul, notamment afin de ne plus y inclure une marge de profits automatiques des propriétaires, de mettre en place un contrôle obligatoire et universel des loyers par le TAL».

Du côté de la Corporation des propriétaires immobiliers du Québec (CORPIQ), le porte-parole Éric Sansoucy soutient que la situation est difficile autant pour les propriétaires que les locataires.

«Il n’y a personne qui célèbre», mentionne-t-il en soulignant que le Québec se trouve dans une crise du logement depuis plusieurs années.

«Les propriétaires sont dans une situation où ils doivent communiquer une augmentation de loyer très inconfortable. […] Ils savent très bien que lorsqu’ils vont envoyer un avis d’augmentation, ça va déranger leurs locataires», rapporte M. Sansoucy.

Un registre des loyers...

Et encore une fois, les organismes réclament un registre public universel des loyers officiel du gouvernement. À la mi-janvier, un locataire de Montréal disait avoir réussi à obtenir une réduction de loyer de près de 600 $ par mois grâce notamment aux informations qu’il a pu récolter via le «Registre des loyers», un outil mis en place en 2023 par l'organisation à but non lucratif Vivre en Ville afin de «freiner la flambée des prix».

Questionné par Noovo Info à savoir si les bienfaits liés au Registre des loyers mis en place par Vivre en Ville pourrait pousser la ministre responsable de l'Habitation, France-Élaine Duranceau, a revoir sa position sur l'adoption d'une loi pour établir un Registre des loyers public, universel et obligatoire, Québec répond «non».

Le cabinet de la ministre a fait savoir à Noovo Info «qu’un registre des loyers nécessiterait des ressources financières, matérielles et humaines importantes».

Chez Québec solidaire (QS), on n'est pas du même avis. «Si la ministre Duranceau veut s’attaquer à la crise du logement, elle doit au minimum instaurer des solutions pérennes, dont un registre des loyers et un mécanisme de contrôle des loyers», a déclaré Andrés Fontecilla, responsable solidaire en matière de Logement et d'Habitation, dans un communiqué. «Des augmentations recommandées par le TAL qui frôlent le 6 %, ça représente de gros montants: rappelons-nous que le loyer moyen dépasse déjà 2000 $ dans plusieurs villes du Québec! Alors que l’an dernier, malgré la recommandation de 4 %, la hausse pouvait dépasser 8 % dans plusieurs villes, je crains que des locataires reçoivent en 2025 des augmentations qui dépassent 10 %…»

... ou même un gel des loyers?

Le Regroupement des comités de logement et associations de locataires du Québec (RCLALQ) affirmait déjà l'an dernier que la hausse de 4% de 2024 était une des plus élevées des 30 dernières années dans la province et craignait une nouvelle flambée des prix cet été. La hausse est donc encore plus élevée en 2025.

Dans ce contexte, cet organisme dédié à la protection des droits des locataires réclame un gel des loyers, en notant que la hausse des loyers s’est étendue à toutes les régions métropolitaines québécoises l’année dernière – pas qu’à Montréal, donc. Le RCLALQ se base sur les données de la Société canadienne d’hypothèque et de logement (SCHL).

«Les locataires de Drummondville ont fait face à une hausse vertigineuse de 14,1 %, suivie de près par Trois-Rivières (13,8 %) et Saguenay (13,6 %)», a indiqué le RCLALQ dans un communiqué diffusé avant la publication du calcul du TAL. «Les villes de Québec (11,7 %) et Ottawa-Gatineau (10,9 %) ne sont pas en reste, alors que Montréal (8,7 %) et Sherbrooke (8,5 %) ont également subi des hausses alarmantes.»

Avec de l'information de Mathieu Boivin, d'Émile Bérubé-Lupien, de Jennifer Gravel et de Louis-Philippe Bourdeau pour Noovo Info, ainsi que de La Presse canadienne.